離婚と住宅の財産分与～住宅名義の変更は可能？～
離婚の際の財産分与で、婚姻中に夫名義購入した自宅を妻に財産分与することはできますか？
離婚で妻側であるご自身とお子様が現在の自宅に居住し続けたいと考え、ご相談してこられる方は
大変多くおります。
「子供の環境をできるだけ変えたくない」
「シングルマザーになると家が借りにくい」
「長年住んできた家を離れたくない」
そのような気持ちが痛いほど理解できます。
私は自身の離婚では、元夫名義のローンの残っている元夫名義の住宅に住み続けたい希望は叶わず
子供と共に転居をし、その、住宅は売却となりとても辛い思いをしました。
ですから、どのようにすれば、離婚によって夫名義の住宅を妻であるご自身とお子様が安心して住み続けることができるか
あらゆる方法を探してきました。
結論から言いますと・・・・夫婦間で合意さえできれば、
離婚の際の財産分与として夫の名義として登記されている住宅を妻名義に登記を移す手続きは可能ではあります。
ただし、住宅ローンの残りと住宅の評価等によって変わってきますが、
夫側に譲渡所得税がかかってくる可能性があります。
譲渡取得税があまりに大きい場合は、
離婚をする前に負担付き贈与（妻が残りのローンを払う約束を付けた贈与）という方法もあります。
ただし、住宅ローンが残っている場合に、贈与や財産分与で建物の登記名義だけを変えるということは、
銀行に対して、契約違反のリスクがございます。
不動産は基本的にローンを組んで購入される方が大半です。
住宅ローン完済後に離婚による財産分与として登記を移転する場合は、名義変更手続きにおいて問題は生じませんが、
離婚時にローンが残っている場合ですが、通常、銀行様とのローン契約において、「名義変更する際には銀行の承諾を要する」といった内容で契約されている場合がほとんどです。
しかし、その承諾ですが、実際に銀行から承諾を得ることは難しいのが現実です。
ます。住宅ローンは借りた方がそ住み続けていることを条件として融資されていますし、
金利などの条件もその借りた方が住んでいることを前提に金利等も優遇されている場合が多くなります。
しかし、金融機関によって、名義変更しても可能だという回答を得られることもあります。
実際、ローンを夫側のまま金融機関側は、名義がどうなっているか確認しているわけではないので、
銀行の承諾なく名義変更しても銀行が気づくことは、返済を滞納でもしない限りほとんど考えられないですが、万が一銀行に知られた場合は、
契約違反として一括返済を求められる可能性がないとも限りません。
名義が100％ご主人で、ご主人だけがローンを組んでいた場合に、奥様の単独名義に変更するのは、承諾が難しいでしょう。
なお、奥様が働いていてローンを組み直せるなら別です。夫婦間売買という方法もあります（審査自体は通りにくいですが）
現実的には、銀行側は、返済がきちんと行われていれば、
ローンを組んだ本人が他の場所へ転居をしたり、
登記名義を変更しても大きく問題視することはないのが実情のようですが、
絶対というものではないので上記の契約違反の可能性は考慮する必要があります。
夫から妻への登記名義の変更は後からでもいいという場合、
妻側がローンを借りられる経済状況になってから若しくは、ローン完済後とする場合は、
公正証書等の契約で将来の名義変更を約束するという選択もあります。
公正証書には、養育費・慰謝料などと合わせて離婚の協議の内容も残し、
そして、住宅ローンを完済したタイミングもしくは、妻側がの頃のローンを借り換えできるタイミングで名義変更する旨を契約します。
ただし、あくまでの公正証書を残したということで、銀行との約束でもなく、登記はそのままですので
名義人が借金を作り家を差し押さえされてしまったり、抵当権を設定されてしまう等の可能性がもございます。
そうなりますと、いくら公正証書で約束をしていても、名義変更できなくなることもございますし、ご主人が借りた借金の抵当権のついたまま名義変更する可能性も出てきます。
離婚を前提に、夫名義の不動産を妻に名義変更したい場合、どのご選択がよろしいか一度専門家にご相談ください。
当事務所は離婚の際の不動産問題も多く扱っております。
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